Опубликовано: 2 Февраль 2011 01:30:30
Целесообразность ремонта квартиры перед продажей
Перед каждым собственником, решившим продать свою квартиру, встает вопрос о том, стоит ли делать предпродажный ремонт. Состояние квартиры оказывает влияние на ее стоимость, поэтому, если сделать в ней ремонт, от продажи можно будет выручить более значительную сумму. Но существует ли прямая зависимость между суммой средств, фактически потраченных на ремонт, и удорожанием стоимости недвижимости?
Существует несколько вариантов определения состояния квартиры, которые собственники или представители, осуществляющие продажу, используют при подаче рекламного объявления.
Квартира без ремонта или «состояние удовлетворительное»
Как правило, фактическое состояние такой квартиры требует значительных затрат на ремонт. При этом требуется замена практически всех быстро изнашиваемых элементов объекта: окон, дверей, санитарно-технических устройств, покрытия пола и стен. В такое состояние квартира может прийти вследствие длительной эксплуатации без должных вложений, когда на протяжении десяти-пятнадцати лет не осуществлялось никаких ремонтных работ.
Другой вариант – это эксплуатация объекта в условиях, существенно ухудшающих его состояние, например, когда из квартиры формируется притон. Равнодушие хозяев квартиры к качеству собственной жизни, своему поведению и действиям гостей приводит к сильному износу недвижимости. В сочетании с полным отсутствием усилий, направленных на поддержание квартиры в приемлемом состоянии, такой режим эксплуатации приводит к тому, что в течение одного года квартира может оказаться в непригодном для проживания виде.
Если квартира находится в таком состоянии, продать ее в том виде, как она есть, ограничившись даже самой тщательной уборкой, проветриванием и вывозом ненужных вещей, цена продажи будет невелика. Фактически ее стоимость может быть снижена до двадцати процентов, так как использовать ее по назначению без капитальных затрат, сразу после приобретения невозможно. В стоимостном выражении снижение цены составит сумму затрат на замену ветхих и вышедших из строя элементов, внутреннюю отделку, а также стоимости аренды другого жилья на время ремонтных работ.
Используя данные о ценах на строительные и отделочные материалы можно рассчитать примерные затраты на ремонт. Учитывая необходимость устранения элементов старого ремонта, достаточно экономичная, но все же приемлемая внутренняя отделка будет стоить от семи тысяч рублей за один квадратный метр общей площади квартиры. Стоимость одного окна, с учетом его установки, начинается от десяти тысяч рублей, а остекление балкона обойдется не менее чем в двадцать пять тысяч. Одну межкомнатную дверь можно заменить за пять тысяч рублей, а установка входной металлической двери составит минимум пятнадцать тысяч. Таким образом, затраты на ремонт двухкомнатной квартиры площадью сорок пять квадратных метров без замены санитарно-технических устройств составят чуть меньше четырехсот тридцати тысяч рублей.
По самым оптимистичным прогнозам, в двухкомнатной квартире можно будет сделать ремонт не менее чем за один месяц. Учитывая этот срок, оплата съемного жилья потребует от нового собственника еще двадцать тысяч. Таким образом, минимальная совокупная сумма затрат окажется около четырехсот пятидесяти тысяч рублей. Практически каждый покупатель прекрасно это осознает, поэтому, если выставить на продажу квартиру без ремонта по стоимости квартиры в хорошем состоянии, то купят ее в последнюю очередь, когда больше покупать будет нечего.
В квартире выполнен ремонт или «состояние хорошее»
К этой категории относятся восемьдесят процентов всех выставленных на продажу квартир. Несмотря на то, что существует множество переходных состояний, и оценка отделки любого объекта всегда имеет весомую долю субъективных предпочтений, общим определением этой категории квартир можно обозначить: «состояние жилое». То есть в квартире можно жить. Можно делать ремонт и не проживать, можно проживать и ремонт не делать, можно его отложить и так далее. Но чаще всего такие квартиры покупают те люди, которые непосредственно после покупки не предполагают делать в ней ремонт.
Учитывая, что четкой градации состояний в данной категории не выделено, на практике происходит так, что за «хорошее состояние» может выдаваться и ремонт пятилетней давности, и в то же время сравнительно недавно отремонтированные внутренние помещения. При этом цена и тех и других квартир на стадии опубликования объявления обычно усредняется. Это происходит в виду отсутствия достаточной информации об уровне ремонта тех квартир, на которые ориентируется собственник, чтобы определить цену продажи своей недвижимости.
В итоге покупатели, отобравшие для осмотра несколько вариантов, могут столкнуться с совершенно разными типами внутренней отделки, датой последнего ремонта, степенью ухоженности квартиры. При этом их стоимость может колебаться совсем незначительно. Безусловно, так как одно компенсируется за счет другого, продавец квартиры с посредственным ремонтом охотнее уступит в цене, чем тот собственник, который сравнительно недавно сделал в квартире ремонт.
Кроме того, если две квартиры, позиционирующиеся как объекты с ремонтом, выставлены в одном ценовом диапазоне, но фактическое их состояние имеет существенные отличия, то в любом случае квартиру с хорошим ремонтом купят быстрее. И, учитывая это обстоятельство, у многих собственников возникает резонный вопрос: есть ли смысл делать перед продажей ремонт в квартире, где итак можно жить и приступать к обновлению отделки только через какой-то период времени. Следует ли надеяться окупить затраты на предпродажный косметический ремонт или все же немного снизить цену и продать квартиру в ее текущем состоянии?
Анализ затрат на ремонт и фактического прироста цены продажи позволяет сделать вывод о том, что выполнение незначительного косметического ремонта оправдано лишь в том случае, если фактическое состояние квартиры является действительным препятствием для ее продажи по средней рыночной стоимости. Минимальные затраты на ремонт в квартире составляют от двух с половиной тысяч рублей за один квадратный метр площади. Комплекс включает в себя работы с использованием недорогих отделочных материалов и предполагает замену покрытия стен, потолка и пола, без отделки санузла, которая, как известно, стоит дороже. Соответственно, затраты на такой ремонт в двухкомнатной квартире потребуют в среднем девяносто тысяч рублей и около двух недель времени.
Учитывая то, что на такой ремонт необходимо потратить средства уже сейчас, а вернутся они только в будущем в виде увеличенной стоимости продажи квартиры, многие собственники отказываются от этой идеи. А, принимая во внимание то, что средняя скидка на торг составляет от пятидесяти до ста тысяч рублей, целесообразность затрат на ремонт оказывается под большим сомнением.
Совсем иначе обстоят дела с теми квартирами, в которых собственники сделали ремонт для себя, а не в качестве предпродажной подготовки. Безусловно, суммы, потраченные на отделку, не сопоставимо больше, чем при косметическом ремонте. Причем практика показывает, что попытка увеличить стоимость продажи квартиры на величину этих затрат обычно не приводит к желаемому результату: покупатель не хочет оплачивать чужые идеи и решения, даже если они действительно очень хороши.
Критерии принятия окончательного решения
В качестве основных критериев принятия решения о том делать или не делать в квартире предпродажный ремонт, следует выделить следующие:
1. При срочной продаже делать ремонт нецелесообразно. Вне зависимости от текущего состояния квартиры, требует ли она значительных затрат или достаточно ее немного освежить, при адекватной стоимости предложения, в текущем состоянии ее можно продать значительно быстрее. Помимо того, что нет простоя на период отделочных работ, круг потенциальных покупателей может быть расширен за счет тех людей, которые приобретают недвижимость с целью дальнейшей перепродажи, а не истинно для проживания в ней.
2. Следует быть готовым к тому, что каким бы ни был ремонт экономичным, полная его стоимость не будет полностью оплачена будущим покупателем. Ремонт в квартире перед продажей целесообразен при условии уменьшения срока продажи, который в свою очередь может быть скомпенсирован более значительной скидкой на торг. При этом потенциальный покупатель психологически быстрее соглашается на покупку, если сказать ему, что уступаемая во время торга сумма пойдет на свежий ремонт. При этом не важно, какого объема и какого качества ремонт можно фактически осуществить на эту сумму.
3. Продавать квартиру, в которой недавно был выполнен ремонт по собственным предпочтениям ее текущего владельца, желая вернуть хотя бы часть фактических затрат, придется достаточно долго. Насколько объективным не являлось бы увеличение стоимости продажи такой квартиры, типичный покупатель не согласиться на переплату. Следует помнить, что покупатель всегда руководствуется принципом: не покупать квартиру дороже, чем стоит самый дешевый объект аналогичной полезности. При этом под полезностью одни покупатели предполагают возможность проживания в квартире, а другие видят в ней объект инвестирования и дальнейшей продажи. В том и другом случае получить квартиру с очень хорошим ремонтом является вторичной целью, которая должна достигаться с минимальными затратами. Таким образом, высококачественный ремонт с использованием дизайнерских решений и применением наиболее дорогих отделочных материалов, для потенциального покупателя является излишним улучшением, оплачивать которое он пожелает в последнюю очередь.
4. Одним из случаев, когда затраты на ремонт могут окупиться, является необходимость продажи объекта в неудовлетворительном состоянии. Чаще всего это происходит, когда приходится продавать квартиру после пожара. Немногие квартиры застрахованы от подобных случаев. Поэтому для собственника, чья квартира оказались повреждена в результате пожара, единственной возможностью реализовать ее по цене, наиболее приближенной к средне рыночной, это сделать в ней ремонт. По степени затрат он сопоставим с работами по восстановлению квартиры без ремонта, но дает более высокий прирост стоимости: в состоянии «как есть» продать квартиру после пожара можно не более чем за шестьдесят процентов ее цены. При затратах на ремонт около двадцати процентов от стоимости продажи квартиры, он окупиться в два раза.
От: Boris, -
п»ї
-
Скрыть комментарии (1)
Похожие темы: 
симс 4 без регистрации
1