Опубликовано: 24 Май 2017 04:24:43

"Золотой Остров", Москва

Ориентировочная общая площадь объектов, входящих в Программу, составляет 1 100 000 м2. Объем необходимых инвестиций - $2.7 млрд.

Функции Генерального заказчика Программы по поручению Правительства Москвы выполняет ЗАО "КРТ Мегаполис", входящее в Группу компаний КРТ (Корпорация развития территорий), которая 13 лет успешно работает в области комплексного развития городских территорий.

Многие эксперты считают "Золотой остров" одной из самых масштабных и инвестиционно привлекательных программ, разработанных за последнее время в Москве.

Являясь составным звеном более крупной московской правительственной программы "Золотое кольцо Москвы" по аналогии с "Золотым кольцом России", она предусматривает полномасштабное комплексное развитие туристической и рекреационной зон исторического центра российской столицы, до недавнего времени задыхавшейся от промышленных предприятий, пустивших здесь корни еще в прошлом столетии. До сих пор в сотне метров от Кремля еще осталась территория, где немало обветшавших или наполовину снесенных строений, полностью отсутствует социальная инфраструктура, инженерные коммуникации отжили свой срок еще 20 лет тому назад, а транспортная доступность в три раза ниже общегородской нормы.

Схема участков, вошедших в Программу "Золотой Остров"

Историко-культурная значимость территории, включенной в Программу "Золотой Остров" определили такие уникальные памятники зодчества, как Палаты Аверкия Кирилла, Храм Николы в Берсеневе, церковь Софии Премудрости Божией, Дом братьев Бахрушиных, Дом на набережной и др.

Уже в ХV веке рядом с московским Кремлем здесь располагался Государев сад, а при Петре I на месте Царицына луга сложилось особое общественное пространство, получившее известность как место для фейерверков и гуляний в дни торжеств, а на Болотной площади царским указом был казнен знаменитый бунтарь и разбойник Емельян Пугачев.

Несмотря на уникальность этого исторического места, Остров не стал туристической жемчужиной самого крупного мегаполиса Европы. Загадки истории привлекают сюда ежедневно десятки тысяч туристов со всех стран мира и не случайно эта территория, имеющая особое общественное значение, признана ЮНЕСКО как памятник мировой культуры. Поэтому в историческую тишь "Золотого Острова" стремятся европейские дипломатические миссии и лучшие бренды гостиничного бизнеса. Резиденция посла Соединенного Королевства Великобритании и пятизвездный отель "Балчуг Кемпински", Центральный банк России и "Роснефть" соседствуют на этом отрезке земли, который омывается Москвой-рекой и старинными каналами, словно перебрасывая пространственно-временной мостик из прошлого в настоящее.

До сих пор попытки освоения отдельных земельных участков на Острове не увенчались успехом. Немаловажную отрицательную роль в этом сыграло то, что проекты, предлагаемые различными инвесторами, не учитывали интересы и потребности развития всей территории Острова, не предусматривали разработку общих схем инженерного обеспечения, транспортного и пешеходного движения, комплексного развития подземного пространства, а также, что немаловажно - не были увязаны между собой.

Охватывая территорию от Большого Каменного и Москворецкого мостов, Болотной и Берсеневской набережных до памятника Петру Великому, Программа "Золотой остров" впервые создает условия для объединения усилий в решении проблем комплексного освоения этого удивительного уголка Москвы площадью более 40 гектар. Реализация Программы позволит превратить эту территорию в крупнейшую в столице пешеходную общественную рекреационную зону с развитым наземным и подземным пространством глубиной до пяти этажей. Это пространство, решенное с использованием современных мировых технологических достижений, будет насыщено разнообразными видами услуг и возможностью для проведения досуга нескольких сотен тысяч посетителей разного возраста одновременно.

Многие годы КРТ занимается проблемами развития этой территории. За прошедшее время выполнена большая значительная подготовительная работа. По всей территории и каждому отдельному зданию проведены глубокие историко-архитектурные изыскания. С помощью скважин глубокого бурения и других поисковых форм исследованы гидро-геологические условия будущего строительства на Острове, выявлены особенности почвы и опасные места, разработан большой объем проектной и градостроительной документации. Из ветхого фонда отселены сотни жителей, десятки арендаторов и что немаловажно - разработан юридически обоснованный механизм координации действий участников.

Кропотливая многолетняя работа КРТ в итоге нашла свое успешное отражение в Программе "Золотой Остров", концепция которой была утверждена постановлением Правительства Москвы №440-ПП от 17 июня 2003 г.

19 декабря 2003 г. произошло событие, которое можно назвать поворотным для всего развития Острова. Общественным Советом по градостроительству при Мэре Москвы был единодушно одобрен подготовленный ЗАО "КРТ - Мегаполис" проект планировки и застройки территории, входящей в Программу. Признание многолетнего труда специалистов КРТ позволило вывести Программу на качественно иной уровень. Вместе с тем юридическая прозрачность и правительственная поддержка Программы, высокие темпы роста цен на недвижимость и стремительное сужение сегмента перспективных участков для застройки в центре Москвы, плюс нестабильность на международных фондовых и валютных рынках делают любые капиталовложения в Остров более чем привлекательными.

Программой "Золотой Остров" предусмотрено создание уникальной системы транспортных и пешеходных связей при максимальном использовании подземного пространства, которое по своим масштабам, пожалуй, может сравниться только с "подземным городом" в Торонто.

Предложенная в Программе Схема транспортного и пешеходного движения призвана решить одновременно три задачи:

1-я - существенно увеличить пропускную способность транспортных городских магистралей и внутриквартальных проездов;

2-я - предоставить максимальную возможность для развития зон пешеходного движения и рекреации, объединив их с зонами озеленения;

3-я - обеспечить удобные въезды в подземное пространство проектируемых комплексов и связь между ними.

С этой целью предусматривается:

ввести одностороннее автомобильное движение по всем набережным, включая Кремлевскую;
расширить Болотную и Якиманскую набережные;
освободить для пешеходного движения Софийскую набережную (на участке от Каменного до Москворецкого мостов), перенеся автомобильный поток на пониженный на 2 метра дублер, расположенный вдоль берега Москвы-реки на консолях;
возобновить проектирование и строительство Калининской линии метро и станции метрополитена с выходами в зоне кинотеатра "Ударник", а также будущего общественного комплекса на Стрелке;
соединить подземные переходы от "Ударника" к скверу Репина, выходы из станции метро с торговым комплексом, расположенным под проезжей частью ул. Серафимовича и торговой галереей под сквером;
соединить подземным переходом через Фалеевский переулок торговую галерею под сквером Репина с подземной зоной будущих комплексов 358 квартала;
построить вдоль ул. Болотной специальный транспортный тоннель, из которого можно попасть непосредственно в подземное пространство будущих комплексов;
открыть для проезда транспорта набережную Водоотводного канала, опустив движение в тоннель, чтобы обеспечить комфортное пересечение пешеходов двигающихся с Лужкова моста к скверу Репина;
соединить подземное пространство стрелки Острова с подземной стоянкой под Водоотводным каналом и выездом на набережную в зоне Парка искусств и Крымского моста;
построить пешеходный мост от Храма Христа Спасителя на Берсеневскую набережную и два пешеходных моста, которые должны соединить Болотную набережную с Якиманской;
построить пешеходный проход, расположив его на консолях ниже уровня набережных вдоль водоотводного канала, с выходами у Парка искусств и Лужкова моста.

Строительство тоннелей и организация сквозных пешеходных проходов позволит объединить единым пешеходным пространством Софийскую и Берсеневскую набережные со сквером Репина и Водоотводным каналом, на котором разместятся многочисленные кафе, ресторанчики, небольшие торговые заведения. Расширенная часть Водоотводного канала будет использована для организации вместительной площадки отдыха с летним кафе, пристанью и эвакуационными выходами из подземной стоянки. В систему пешеходного движения будут активно "включены" мосты. Станет возможным совершить пешую прогулку от Храма Христа Спасителя до Третьяковской галереи или на Софийскую набережную, пройти под землей от комплекса Царев сад до памятника Петру I , посетив три подземных торговых и два развлекательных комплекса. Западная стрелка Острова будет полностью отдана под пешеходную зону.

Важнейшим элементом транспортной схемы должно стать сооружение на проектируемой линии метро станции метрополитена с выходами в зоны Каменного моста и Берсеневской набережной. До ввода в действие новой ветки метро и для облегчения доступа к общественным комплексам на Острове от близлежащих станций метро: Третьяковская, Полянка, Библиотека им. Ленина - предлагается ввести движение маршрутного малогабаритного общественного транспорта. На Москве-реке появятся малые пристани с речными трамвайчиками.

Многократный прирост площадей на Острове и мощный приток горожан и гостей столицы должен быть обеспечен достаточным количеством парковок. Учитывая имеющийся на сегодня дефицит, Программой предусмотрено строительство шести с половиной тысяч стояночных мест, из которых почти половина будет размещена под строящимися комплексами, а остальная часть - в подземных стоянках, расположенных под водой Водоотводного канала.

Инженерные коммуникации

Исключительное значение для реализации Программы имеет инженерное обеспечение проектируемой застройки, особенно учитывая самую высокую категорию будущих объектов. В настоящее время инженерные коммуникации на Острове предельно изношены и требуют полной замены. Энергоснабжение существующей застройки Острова осуществляется, в основном, от филиала ГЭС-1 и хаотично разбросанных по территории Стрелки энергетических сооружений, работающих на устаревшем, требующем замены оборудовании. Кроме того, действующий филиал ГЭС-1 производит выбросы вредных веществ, в пять раз превышающие установленную для центра Москвы норму.

В соответствии с поручением правительства Москвы "КРТ-Мегаполис" совместно с Мосинжпроектом разработал комплексную схему инженерного обеспечения объектов Программы. Схемой предусмотрен полный вынос всех инженерных коммуникаций с территории Острова и прокладка новых сетей в коллекторах, которые будут располагаться в конструкциях реконструируемых набережных. Программой предусматривается ликвидация производства на ГЭС-1, вывод завода ОЗАП МОСЭНЕРГО и перепрофилирование существующего здания, являющегося памятником промышленной архитектуры, под общественно-развлекательные функции.

Для инженерного обеспечения реализации Программы на Стрелке Острова предусматривается строительство экологически чистого Энергетического комплекса (ЭК), который будет состоять из перебазируемых и модернизированных Берсеневской подстанции, ГРУ, тягловой подстанции Мосгортранса и построенной АТЭС (автономная теплоэлектростанция), работающей на современном газо-поршневом оборудовании. Проектная мощность АТЭС составит 55 МГв электроэнергии, 240 - Гкл. теплоэнергии. Ввод в эксплуатацию ЭК позволит решить проблему полного обеспечения потребностей в энерго- и теплоснабжении всех объектов Программы. Наличие независимых источников инженерного обеспечения, в совокупности с городскими, позволят обеспечить соответствие международным требованиям к объектам высшей категории АА (а именно такие здания будут построены на Острове). Кроме того, АТЭС сможет в летнее время обеспечить необходимое хладоснабжение объектов Программы.

Строительство и эксплуатация ЭК может вполне рассматриваться как самостоятельный бизнес-проект с высокой степенью коммерческой привлекательности.

Функциональное зонирование территории "Золотого острова"

В Программе "Золотой Остров" поставлены задачи, гармоничное решение которых, на первый взгляд, трудно осуществимо. С одной стороны, вся территория представляет собой туристическую зону, предполагающую интенсивную круглосуточную миграцию, с другой - на Острове планируется размещение большого количества высококлассного жилья более высокой категории, чем все, что до этого было построено в Москве. Не исключается деловая функция территории, поэтому здесь будут расположены и офисы. При этом различные функции должны оптимально дополнять друг друга, максимально повышая коммерческую отдачу от реализации Программы.

Кварталы 360-361 - западная часть стрелки Острова. Она является привлекательной рекреационной и прогулочной зоной уже в силу своего географического положения. Все набережные и внутриквартальные незастроенные территории будут превращены в озелененную прогулочную зону, насыщенную кафе, ресторанами, торговлей, рассчитанной на туристов и отдыхающих. Пешеходные мостики соединят Стрелку с площадкой под памятником Петру I и парком Искусств. Здесь сохраняется в реконструируемом здании гребной яхт-клуб, оборудуются причалы и места для зрителей. Кондитерская фабрика "Красный Октябрь", занимающая почти всю территорию этой зоны, которая в настоящее время совершенно закрыта для туристов и москвичей, подлежит выводу с сохранением только уникального ручного производства шоколадных изделий. В этой связи производству придается музейный характер. В реконструируемых корпусах фабрики предполагается размещение гостиницы, выставочных галерей и так называемых "лофтов" - помещений, предназначенных для работы и проживания творческих личностей - скульпторов и художников. За исключением магазинов и кафе, рассеянных вдоль путей движения туристов и отдыхающих, основная функция этой части стрелки Острова - жилая. Архитектурная структура проектируемых жилых построек - замкнутая, не допускающая транзитных потоков. Общая площадь реконструируемых и вновь возводимых площадей составит ориентировочно 70 000 кв. м.

Потенциал квартала 360 будет раскрыт полноценно после строительства пешеходных мостов, связывающих Остров с противоположными берегами Москвы-реки, появления здесь выхода с проектируемой станции метро и расширения набережных, на которых будет установлено одностороннее движение, что резко повысит доступность этой территории, сохранив при этом ее обособленность.

Рядом с территорией памятника архитектуры "Усадьба Аверкия Кириллова", включающей в себя церковь Николы на Берсеневке, между основаниями двух пешеходных мостов - от Храма Христа Спасителя и через Водоотводной канал в прогулочной зоне возникнет уникальная площадь, расположенная на высоте более 10 метров над землей. Вокруг площади и под ней будет построен крупнейший развлекательный центр: круглогодичный ледовый каток, комплекс помещений современных театров и художественных студий, мультиплексных кинотеатров и выставочных галерей; спортивно-оздоровительный центр с развитыми рекреационными зонами и клубами семейного типа. Появится возможность проведения танцевальных, музыкальных фестивалей, модных дефиле и т.д. Здесь предполагается устраивать лазерные аттракционы и народные гуляния. Центральное место в комплексе займет обзорный вращающейся ресторан, расположенный на высоте 35 метров, с которого откроется уникальная панорама на Храм Христа Спасителя и Кремлевский ансамбль. Проведение мероприятий требующих повышенную звукоизоляцию предполагается разместить в подземных этажах комплекса, которых будет четыре.

На крыше Энергетического комплекса, примыкающего к развлекательному центру, расположится многофункциональный зал и открытая площадь, соединенная с площадью пешеходной зоны.

Ориентировочный "выход площадей" в этой зоне составит более 90 000 кв.м.

На участке под проезжей частью между Большим и Малым Каменными мостами расположится подземный торговый комплекс с автостоянкой, через который пройдет вся система выходов из метро и переходов.

Квартал 359 - западная часть.

Начинается от Каменного моста до территории резиденцией посла Великобритании. Предполагается сохранение и развитие сквера у Каменного моста, который будет отгорожен от интенсивных транспортных потоков небольшой (не выше двух этажей) застройкой. На месте жилого дома по ул. Серафимовича будет построен апартотель. Со стороны Софийской набережной предполагается размещение высококлассного отеля с видом на Кремль, занимающего реставрируемые здания исторической застройки по набережной и более высокие новые корпуса в глубине квартала. В зоне наиболее строгого ограничения высоты застройки предусматривается расположение малоэтажного жилья типа "таунхаус". Первые этажи комплексов предназначены для ресторанов, торговых и сервисных структур. Подземная автостоянка для гостиничного и жилого комплекса имеет въезд из транспортного тоннеля вдоль Болотной площади. В зоне Большого Каменного моста предполагается устройство выхода с проектируемой станции метро непосредственно к проектируемому комплексу. Общая площадь сооружений в зоне - 140 000 кв. м.

Квартал 359 - восточная часть.

В восточной части квартала рядом с резиденцией посла предполагается строительство элитного жилого дома с "умной начинкой" и всей необходимой инфраструктурой клубного типа. За ним следует четырехзвездный гостиничный комплекс с видом на Кремль. В подземной части этого квартала, который уходит на пять этажей вниз, кроме автостоянки будет расположен крупный торгово-развлекательного комплекс, включающий, многозальный кинотеатр, аттракционы, широкий спектр ресторанов с многонациональной кухней.

В реконструируемой застройке по Софийской набережной и Фалеевскому переулку разместятся молодежные клубы и необычный ресторан с огромным аквариумом с морскими обитателями, проходящим через три этажа. Общая площадь этого комплекса составит около 140 000 кв. м.

Квартал 358.

Сквер на площади Репина является крайне важным звеном в цепи озелененных пространств юго-западного зеленого клина Москвы. Программой предполагается его основательная реконструкция и благоустройство. Сквер будет сращен с активной пешеходной зоной, начинающейся от Толмачевского переулка и Третьяковской галереи и доходящей до Софийской набережной, ставшей пешеходной. Здесь предполагается размещение многочисленных некапитальных объектов, предназначенных для обслуживания туристов и отдыхающих москвичей.

Под центральной частью сквера, от подземного торгового комплекса, расположенного между Большим и Малым мостами, возьмет начало торгово-выставочная галерея, которая пройдет до Фалеевского переулка и подземным переходом, проходящим через комплекс зданий Роснефти, соединится с комплексом Кокоревского подворья и комплексом Царева сада.

Квартал 357.

В западной части квартала реконструкции подлежит крупный комплекс бывших владений Бахрушиных. Здесь сохраняются и развиваются офисы компании "Роснефть". Площадь реконструированных и вновь построенных зданий составит ориентировочно 60000 кв. м.

Кардинальной реконструкции подвергнется комплекс Кокоревского подворья. Корпус, выходящий на Софийскую набережную, приобретет свои первоначальные исторические габариты. Здесь разместится офисный центр. В воссоздаваемом здании выходящем на Болотную ул. разместится уютный отель на 130 номеров. В глубине квартала, за счета сноса затесненной ветхой застройки, образуется новая просторная пешеходная площадь, украшенная фонтаном и скульптурной группой, которая свяжет Болотную ул. и Софийской наб. Справа и слева от нее будут возведены жилые здания, на первых этажах которых разместятся бутики, кафе и небольшие офисы. Пространство площади открыто на памятник архитектуры, давший название набережной - церковь Святой Софии. Под площадью и комплексом зданий планируется организация многоэтажного общественно-торгового пространства с автостоянками, связанных непосредственно с соседним комплексом "Царев Сад".

Общая площадь застройки по зоне составит около 250 тыс. кв.м.

Финансирование столь масштабного Проекта будет вестись из разных источников. Предполагается, что затраты на проектирование и строительство многочисленных транспортных коммуникаций, развязок, туннелей, набережных, мостов, а также строительство станции и линии метро будут осуществляться из бюджетных средств, как городских, так и федеральных, в соответствии с назначением в соответствующей строке бюджета. На первоначальном этапе развития проекта, не дожидаясь выделения бюджетных средств, часть расходов должны будут взять на себя инвесторы проекта, с получением впоследствии компенсации. Со стороны города компенсация может осуществляться как денежными средствами, так и правами на земельные участки, в связи с чем участие в финансировании таких работ может быть экономически выгодным для инвесторов.

Развитие ряда объектов инфраструктуры, в частности, строительство газотурбинной ТЭС, автомобильных стоянок под мостами и водоотводным каналом и других само по себе является коммерчески выгодным проектом, в связи с чем к его финансированию привлекаются как инвесторы, владеющие правами на недвижимость на острове, так и сторонние инвесторы с использованием самых разнообразных механизмов инвестирования.

Уже сегодня принимаются предложения от компаний, заинтересованных в полномасштабном участии в проекте, обсуждаются конкретные формы и условия инвестирования. Рассматривается, в частности:

продажа доли в уставном капитале компании-владельца прав на объекты недвижимости с учетом текущей рыночной стоимости принадлежащих этой компании прав;
привлечение денежных средств на основе предварительных договоров аренды и купли-продажи будущих площадей;
привлечение банковских кредитов под поручительства и гарантии компаний - будущих арендаторов и владельцев площадей в объектах острова.

Инвесторы, вошедшие в проект на текущей стадии, обладают очевидными преимуществами перед другими. Так, несмотря на то, что принципиально функциональное зонирование на Острове уже определено, на сегодня пока имеется достаточная свобода в принятии решений о функциональном назначении отдельных объектов, их технико-экономических и других показателях. Таким образом, инвестор, пришедший сегодня с конкретными представлениями об объекте, в финансировании которого он намерен участвовать, может определять его характеристики, принимая во внимание собственные представления и потребности. Кроме того, такие инвесторы будут участвовать в проекте на экономически более выгодных условиях, чем принявшие решение об участии на более поздней стадии.

В качестве альтернативных способов привлечения инвестиций, в том числе для некрупных инвесторов, планируется размещение облигационных займов для целей развития коммерчески выгодных объектов в составе проекта "Золотой Остров", в том числе принадлежащих городу или пулу инвесторов с участием города, рассматривается возможность создания инвестиционного фонда, основная задача которого в соответствии с программой - аккумулирование денежных средств, инвестирование их в объекты недвижимости Острова и получение дохода от их эксплуатации, а также выхода на фондовый рынок и публичного размещения акций компаний - владельцев прав на недвижимость.

Как известно, в настоящее время на рынке существует дефицит действительно надежных и доходных объектов для инвестирования. Представленная Программа "Золотой остров", как считают многие эксперты, является крайне привлекательной в силу своего местоположения.

От: ZinaRogova, -

п»ї

- Скрыть комментарии (0)