Позиции арендаторов становятся слабее

   Специалисты отмечают, что в третьем квартале этого года рынок коммерческой недвижимости столицы наконец-то начал подниматься со «дна». В период с июля по сентябрь становились слабее позиции арендаторов складов, офисов, торговых помещений, но в процессе переговоров с владельцами недвижимости именно за арендаторами по-прежнему оставалось последнее слово.

У каждой компании на определенном этапе ее деятельности появляется потребность в офисе. При этом основные требования - чтобы помещение было расположено удобно, а стоило недорого. В наше время существует очень большое разнообразие офисов - это и офисные блоки, которые расположены в бизнес-центрах и административных зданиях, и отдельные помещения, находящиеся в жилых домах. Какова же ситуация в офисном секторе в данный момент? По словам экспертов, доминирует в офисном сегменте по-прежнему арендатор, что связано, в первую очередь, с большим количеством свободных площадей. Согласно последним данным, в сегменте класса А в данный момент около 15% вакантных площадей, в сегменте В-класса - почти 19%, а это лишь немного меньше, чем в аналогичном периоде 2009 года. Для сравнения стоит отметить, что до кризиса данный показатель составлял максимум 7%. Поэтому выбирать арендаторам сейчас есть из чего.

Менее востребована сейчас складская недвижимость. Это объясняется тем, что большинству компаний достаточно небольшого помещения, так как у них нет необходимости складировать большое количество продукции. В складском сегменте доля вакантных площадей по итогам первого полугодия этого года составляет приблизительно 11,7%. По этой причине арендодатели пока не спешат диктовать арендаторам условия. Однако ситуация вскоре может в корне измениться, так как в 2010 году на рынке складской недвижимости введение новых проектов не планируется.

Если говорить о торговых комплексах, то здесь ситуация другая. По мнению экспертов, прошло то время, когда этот сегмент представлял собой рынок арендатора. Этому есть несколько причин. Во-первых, в Москве не так много качественных торговых центров. Во-вторых, количество торговых центров с интересной концепцией, выгодным месторасположением и свободными площадями - еще меньше. В-третьих, экономическая ситуация постепенно стабилизируется, и ритейлеры снова начинают развиваться. Если в середине 2009 года уровень вакантных площадей составлял 15%, то в середине этого года данный показатель был равен 5-8%.

При этом в каждом сегменте коммерческой недвижимости есть объекты, которые всегда востребованы. Например, в офисном сегменте - это помещения класса А в качественных бизнес-центрах. Сейчас ситуация благоприятна для собственников, которые могут мягко диктовать арендаторам свои условия. Для примера, в договоры вернулся пункт, согласно которому является обязательной ежегодная индексация ставок аренды.

Однако есть в каждом сегменте и «аутсайдеры». В основном, к ним относятся новые объекты, в которых доля вакантных площадей порой достигает 50%. Также не жалуют ритейлеры торговые центры, которые были достроены в кризис, пока не заполнены, а поэтому еще недостаточно «раскручены».

По словам специалистов, в кризис собственники пытались привлечь арендаторов, снижая цены. Сейчас же очень многое зависит от того, насколько успешен и востребован объект. Последние исследования показывают, что арендные ставки растут на офисы класса А и В, которые расположены в центре и готовы к въезду. Их стоимость выросла на 10-15%. А вот арендная ставка на офисы, которые расположены менее удачно, продолжает снижаться.

Что же касается складских помещений, то стоит отметить, что свободных складов класса А осталось совсем немного, а поэтому ставки аренды на них растут. Сейчас средняя стоимость равна 100 долларов за 1 кв. метр. Однако чем дальше, тем реже собственники предоставляют скидки, особенно в тех комплексах, где свободных  помещений осталось мало. Кроме этого специалисты отмечают еще одну тенденцию - увеличение минимального срока аренды до 5 лет.

Самая же интересная ситуация - на рынке торговой недвижимости. Здесь одновременно повышается количество вакантных площадей, и растут ставки. При этом арендодатели стараются идти навстречу клиентам - предоставляют различные льготы в виде оплаты минимальной фиксированной ставки плюс процента с оборота. Причем от этого выигрывают обе стороны, ведь для ритейлера сокращаются расходы на аренду, а владелец центра старается все больше внимания уделять продвижению своего объекта.

По мнению экспертов, рынок коммерческой недвижимости постепенно стабилизируется. Поэтому сейчас все реже пересматриваются условия договора аренды, а при продлении договора собственники не спешат запрашивать повышение ставки и стараются удержать арендаторов.

Стоит сказать, что ситуация для арендаторов сейчас очень выгодная, так как ставки пока остаются значительно ниже докризисного уровня, поэтому сделки лучше заключать сейчас. Также лучше позаботиться о досрочном продлении договоров, которые заканчиваются через 1-2 года, так как в 2012 году это будет стоить дороже.

• Новослободская ул. дом 58 / 12, Москва, ЦАО Тверской, Сметный расчет, Расчет стоимости выполнения скульптурно-художестенной композиции Фонтан в детском парке № 1.
• Мира просп. дом 111, Москва, СВАО Останкинский, Модернизация вычислительной сети, "Регенерация Мемориального музея космнавтики" (2-я очередь - модернизация и расширение экспозиции и интерьера)
• Мира просп. строение 123 Д, Москва, СВАО Останкинский, Реставрация, Ремонтно-восстановительные и научно-реставрационные работы по скульптурной композиции авторов В. Мухиной и Б. Иофана "Рабочий и колхозница" и воссозданию в режиме