Опубликовано: 19 Май 2017 05:37:34

Обзор рынка недвижимости Москвы и Московской области 2006, 2007 год

На рынке недвижимости России уже четко оформились в качестве отдельных, развивающихся по своим собственным законам, сегментов: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости, включающий отдельный важный сегмент загородной недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости включает в себя секторы офисной, торговой, промышленно-производственной и складской недвижимости. В каждом секторе выделяются отдельные сегменты, например, сектор «офисы» включает в себя сегменты по классу офисов: А, В и С, а сектор торговой недвижимости - магазины, торговые коридоры, торговые центры, торгово-развлекательные комплексы. Рынок жилой недвижимости рассматривается в разрезе таких секторов, как новостройки и вторичное жилье, а также в разрезе ценовых и качественных характеристик - элитное жилье, жилье бизнес- и эконом-класса. Рынок загородной недвижимости включает такие секторы как неорганизованная частная застройка и организованные коттеджные поселки. Продукты, предлагаемые в этих секторах, многообразны и включают: квартиры, дачи, таунхаусы, коттеджи на разной стадии строительной готовности, а также земельные участки без подряда. В каждом секторе рынков выделяются отдельные продуктовые и территориальные сегменты и субрынки.

Рынок недвижимости России приобрел черты, характерные для сложившихся рынков западных стран. Он подошел к такому рубежу, когда западные и российские инвесторы начинают вкладывать средства в долгосрочные и инфраструктурные проекты.

В 2006 году в российской экономике в целом наблюдался динамичный рост. Значительный вклад в экономический рост внесли строительство и торговля. Объемы строительства в 2006 году выросли на 15,7%. Жилищное строительство также продемонстрировало существенный рост – всего за год в России было введено более 50 миллионов кв. м жилья, рост составил 15%. Оборот розничной торговли увеличился на 13%, что связано с ростом реальных доходов населения, а также с продолжающимся расширением рынка потребительского кредитования.

Для развития рынка недвижимости подобная ситуация в российской экономике является весьма благоприятной. Рост доходов населения одновременно с ростом доступности ипотечных кредитов стимулирует спрос на жилую недвижимость. Рост розничной торговли и сферы услуг приводит к росту спроса на торговые, офисные, складские площади. Более доступными становятся и кредиты для девелоперов. Повышение рейтингов России и российских компаний, в том числе и строительных, привлекает в отрасль все больше инвестиций, вместе с которыми рынок недвижимости получает международный опыт, новые знания, интересные проекты.

Жилая недвижимость Москвы и Московской области
Земельные участки Московской области
Жилая недвижимость Московской области
Офисная недвижимость Москвы
Гостиницы Москвы
Торговая недвижимость Москвы

Предложение

По данным компании Blackwood, первое полугодие 2007 года характеризовалось существенным ростом активности девелоперов на рынке загородной недвижимости. За первые шесть месяцев текущего года продажи стартовали в 32 поселках, что на 43% больше, чем за аналогичный период прошлого года (для сравнения, по данным компании Intermark Savills, за весь период 2006 года на рынок вышло около 40 новых поселков). По данным компании Blackwood на конец первого полугодия 2007 года в стадии первичных продаж находилось 225 поселков.

По структуре, около половины вышедших на рынок в первом полугодии 2007 года поселков относятся к сегменту бизнес-класса, 31% от всего объема проектов приходится на поселки эконом-класса. На рынке наблюдается устойчивая тенденция роста предложения коттеджных поселков в «дальнем» Подмосковье: в течение 1 полугодия 2007 года 31% новых проектов появился в зоне 16-30 км от МКАД, 40% - в зоне за 51 км от МКАД, доля поселков, расположенных за 70 км от МКАД, увеличилась с 7% до 11%.

Несмотря на то, что наиболее престижным считается Рублево-Успенское шоссе, лидером по выходу новых поселков в первом полугодии 2007 года оставалось Новорижское направление (32% от общего объема новых поселков), при этом наибольшей популярностью у застройщиков пользуются проекты бизнес-класса, расположенные в зоне от 28 до 60 км (16% от общего числа новых поселков); 17% проектов стартовали по Калужскому шоссе.

По классификации компании Blackwood, предложение поселков по сегментам в первом полугодии 2007 года выглядело так:

За последнее время структура предложения по направлениям практически не изменилась: Новорижское шоссе остается лидером (25,7%), увеличились доли Дмитровского шоссе (12,9%) и Калужского шоссе (13,3%), по-прежнему наблюдается тенденция сокращения доли Рублево-Успенского шоссе в общей структуре предложения (с 10,9% до 5,8% в первом полугодии 2007 года). Основной причиной аналитики называют недостаток оставшихся на Рублево-Успенском шоссе свободных земельных участков и высокую стоимость земли, повышающую порог входа в проект и снижающую доходность.

Источник: Blackwood, Intermark Savills

Спрос

По данным компании Blackwood, во втором квартале 2007 года рынок активизировался после небольшой стагнации, наблюдавшейся на рынке в начале 2007 года. В структуре спроса по направлениям лидируют Новорижское и Рублево-Успенское шоссе, выросла популярность Киевского направления, также довольно высок спрос на недвижимость по Ярославскому, Симферопольскому и Минскому направлениям, что обусловлено сочетанием сравнительно низкого уровня цен на недвижимость с хорошими природными и экологическими характеристиками этих направлений. Перспективными считаются северное и западное направления благодаря улучшению транспортной доступности в связи со строительством скоростной трассы Москва - Санкт-Петербург.

Рейтинг направлений по уровню спроса на объекты загородной недвижимости в первом полугодии 2007 года (источник: Blackwood):

Структура спроса по рынку в целом отличается от структуры спроса в высоком ценовом сегменте, в том числе и по удаленности от МКАД. В высоком ценовом сегменте наибольшей популярностью пользуются дома, расположенные не далее 30 км от МКАД. В сегменте эконом-класса наиболее популярными являются дома, расположенные за 70 км, так называемые «дальние дачи».

По структуре, значительная доля спроса в сегменте эконом-класса приходится на коттеджи до 300 кв. м. В сегменте бизнес-класса большинство запросов пришлось на дома площадью от 300 до 500 кв. м (78,5%). В сегменте премиум-класса наибольшей популярностью пользуются дома от 500 до 700 кв. м (34,6%). В структуре спроса по площади участков в сегменте эконом-класса лидируют участки от 8 до 15 соток (60,3%). В сегменте бизнес-класса наибольшей популярностью пользуются участки от 15 до 20 соток (36,4%). В сегменте премиум-класса 44% заявок приходится на участки от 20 до 30 соток.

По данным компании Blackwood, спрос на загородную недвижимость эконом-класса постоянно растет. В течение длительного времени спрос в данном сегменте значительно превышал предложение. Учитывая замедление темпов роста на недвижимость премиум и бизнес класса, это вызывает рост интереса девелоперов к экономичному сегменту. На конец первого полугодия 2007 года таунхаусы предлагались в 43 поселках.
Цены

По данным аналитиков компании Blackwood в начале 2007 года наблюдалось небольшое снижение темпов роста цен на рынке загородной недвижимости. Однако во втором квартале 2007 года активность всех основных участников привела к увеличению темпа роста цен. За первые шесть месяцев текущего года цены выросли в среднем на 14,7%. В конце первого полугодия 2007 года средняя стоимость квадратного метра (с учетом стоимости земли) в коттедже, расположенном в поселке премиум-класса, составила 6 005 долл. США, в поселке бизнес-класса - 2 660 долл. США, в поселке эконом-класса - 1 132 долл. США.

Стоимость дома с участком, варьируется в зависимости от направления и класса поселка. По данным Blackwood, в 2006 году стоимость дома с участком в ОКП бизнес-и премиум-классов составляла в среднем от 800 тысяч долл. США до более чем 2,3 млн. долл. США. Общая усредненная стоимость дома с участком по основным направлениям представлена на графике:

Источник: Blackwood

В рейтинге направлений по цене на первичном рынке загородной недвижимости по-прежнему лидирует Минское шоссе, что обусловлено небольшим количеством реализуемых здесь в данный момент проектов и высокой стоимостью домовладений в них. Следом идут Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Существенные изменения коснулись Киевского шоссе, продемонстрировавшего самый высокий темп роста цен (30% за первое полугодие 2007 г.) и, таким образом, достигшего уровня цен Калужского направления. Продолжает демонстрировать неплохой рост цен Рублево-Успенское шоссе (удорожание составило 21,7%). Новорижское шоссе, являющееся лидером по количеству предложения и одним из лидеров по спросу, не демонстрирует подобной динамики - за первые шесть месяцев 2007 года удорожание составило 8,4%. Наиболее низкий уровень цен демонстрируют восточные направления (1 593 – 2 087 долл./кв. м).

Направления

Рублево-Успенское направление

Рублево-Успенское направление считается самым престижным для строительства загородной недвижимости, в частности, благодаря развитой инфраструктуре, а также благоприятной транспортной и экологической обстановке. Средние цены на дома и земельные участки – максимальные в Московской области. Однако, по данным компании Blackwood, несмотря на высокий спрос на недвижимость класса De-luxe на данном направлении, предложение сокращается год от года по причине уменьшения количества подходящих земельных участков.

Новорижское направление

Новорижское направление также считается одним из самых востребованных районов для строительства недвижимости премиум-класса. По данным компании Blackwood, несмотря на то, что Рублево-Успенское шоссе лидирует в ценовой категории, по объему спроса Новорижское направление в последнее время выходит на первое место. Ожидается, что планируемое открытие Краснопресненского проспекта улучшит транспортную доступность данного района и повысит его привлекательность для покупателей, поэтому Новорижское направление может рассматриваться как хорошая альтернатива Рублево-Успенскому шоссе.

Ленинградское направление

Несмотря на то, что Ленинградское направление пока не рассматривается в числе приоритетных для строительства загородной недвижимости, спрос на участки удаленностью 50-120 км от МКАД растет. Ожидается, что спрос будет расти и дальше по мере развития инфраструктуры по данному направлению. Особенно перспективными в этом отношении представляются земли удаленностью более 100 км от МКАД – в Тверской области, в первую очередь благодаря хорошей экологической обстановке, наличию значительных лесных массивов и водоемов. Еще одним фактором, который может повлиять на рост привлекательности данного направления, является завершение строительства третьего терминала аэропорта Шереметьево, который будет соединен железнодорожным сообщением с московским метро, а также строительство скоростной трассы Москва - Санкт-Петербург, что улучшит транспортную доступность района.

Киевское направление

Киевское шоссе также является одним из популярных мест для строительства поселков. Несмотря на то, что раньше оно не рассматривалось в качестве приоритетного района для строительства недвижимости класса люкс, в последнее время, по мере улучшения качества инфраструктуры, на данном направлении стали появляться поселки такого типа.

Дмитровское направление

Дмитровское направление, благодаря своим отличным рекреационным характеристикам (в том числе благодаря наличию рек, каналов и водохранилищ в регионе), также является одним из наиболее привлекательных направлений для строительства загородной недвижимости.

От: Petr, -

п»ї

- Скрыть комментарии (0)