Опубликовано: 19 Март 2018 00:19:22

Как грамотно продать-купить квартиру, где среди собственников дети и пожилые люди.

Обсуждаем с юристом Ольгой Багаевой в эфире программы «Ваш дом» на Радио «Комсомольская правда» аудиозапись.

Поговорим о том, как обезопасить себя, если в сделке продажи-покупки квартиры принимают участие несовершеннолетние и пожилые люди.

Комментарии юриста. У нас достаточно характерная ситуация, когда квартира приватизировалась не на одного человека, а на всю семью, которая там была на тот момент. Собственников там очень много - и стар и млад. В связи с этим возникает достаточно много неприятных ситуаций для покупателей квартиры.

Одна из историй жизни такая. Человек купил квартиру, вроде бы никакого подвоха не было - покупал ее у супружеской пары, а через какое-то время получил повестку в суд. Сделка оспаривается ребенком этой самой пары, который к этому моменту стал совершеннолетним. Квартира приватизировалась в 90 годы и родители ребенка не включили его в число собственников и он об этой проблеме не знал.

Еще одна характерная ситуация. Была сделка альтернативная - одна квартира покупалась, а другая продавалась. И в конце концов последний человек в сделке ни каких проблем не знал и получил повестку в суд. Причина - одним из продавцов квартиры был дедушка, но сделку оспорили родственники на том основании, что дедушка старый и не понимал, чего делает. Продавать он ее не хотел, он хотел ее завещать родственникам.

Самое печальное в этих историях, что покупатели квартир в итоге оказываются без квартиры и без денег.

Каким образом себя обезопасить, на, что обращать внимание, потому, что документы проверены.

Ответ от адвоката. Если в числе собственников есть несовершеннолетний, то должно быть разрешение органов опеки на отчуждение доли, которая принадлежит несовершеннолетнему. То, что касается бабушек-дедушек, т.е. пожилых людей, которые не осознавали, когда подписывали документы, здесь немного сложнее и предположить тот факт, что кто-то будет оспаривать позднее эту сделку не возможно. Законом установлено, что оспаривать сделку по недееспособности может только то лицо, право которого при совершении сделки нарушено. Ведь не любой человек, даже родственник не всегда может обратиться с таким исковым заявлением в суд.

По этому, если речь идет о несовершеннолетних - разрешение органов опеки должно быть в любом случае и сделка проходит в нотариальном порядке по закону.

То, что касается лица не признанного дееспособным, здесь нужно держать ухо востро, гражданин, подписывающий документы в вашем присутствии, либо в присутствии нотариуса (нотариус в любом случае должен это проверить, но как бы визуально) и ни каких документов на этот счет он потребовать не может. Здесь должна быть назначена психиатрическая экспертиза.

Вопрос от слушателя. Я инвалид войны, хотел продать свою квартиру и уехать в деревню на ПМЖ, но в районной администрации, что только после того, когда комиссия обследует мое новое, а новое хотел построить на деньги от продажи квартиры. Но если я лишусь прописки, то не смогу получать пенсию и пользоваться деньгами на банковском вкладе. Значит, надо, где-то прописываться и чтобы жилье соответствовало нормам. Получается какой-то замкнутый круг. Как выйти из него?

Ответ от адвоката. Если гражданин не признан недееспособным, то ни какая администрация не будет вмешиваться в совершении сделки.

Вопрос от слушателя. У меня есть квартира, ¾ принадлежит мне, а ¼ принадлежит моему 4-х летнему брату. Могу ли, я ее продать и каким образом?

Ответ от адвоката. Конечно, продать можно. Но если ¼ принадлежит брату, то родители брата должны прийти в органы опеки и получить разрешение на продажу ¼ его доли. Органы опеки будут руководствоваться тем, что взамен этой ¼ доли родителей обяжут наделить ребенка другой равноценной собственностью.

Либо в ряде регионов приветствуется также начисление от продажи квартиры денежной суммы на счет этого ребенка, если родители предоставляют документы, где ребенок будет проживать после совершения сделки. Если родителей нет, и единственным опекуном является брат, то органы опеки дадут разрешение при условии - куда переезжает брат. Просто так продать имущество конечно не получится. Можно только при изменение места жительства. Если предоставляете соответствующие документы и даете обязательства, что в течение определенного срока после совершения сделки опекун ребенка или какой-либо другой законный представитель ребенка выделит в квартире долю не менее той, которая была в квартире, которая была у ребенка по стоимости, то такое разрешение органы опеки дадут.

Вопрос от слушателя. Продавали квартиру в Башкирии, деньги взяли сразу, тут же купили квартиру в Московской области. Но из той квартиры опека запретила выписывать двух несовершеннолетних. Тогда мы прописали их в Московской области. И снова опека не выписывает детей, должы быть в собстенности в новой квартире. В итоге мама купившая квартиру Московской области продала условно 2/ 3 части тете ,которые подарили племянникам поровну, после чего опека дала разрешение на продажу квартиры.

Ответ от адвоката. Совершенно верно. Родители не могут совершать сделки со своими несовешеннолетними детьми сделки купли-продажи. Родитель может только подарить. Просто продать имущество ребенка и зарегистрировать его по новому месту жительства невозможно.

Вопрос от слушателя. В малогаборитной квартире в Москве прописан отец и сын. Квартира муниципальная, не приватизированная. Сыну всего один год. Они сейчас хотели бы приватизировать квартиру для продажи. Скажите, можно ли приватизировать квартиру, если сыну 1 год? Кто решает, какую долю дать ребенку и как потом продавать квартиру?

Ответ от адвоката. В данном случае по закону есть обязанность включать детей в приватизацию. Доли будут распределяться в равной степени на всех членов семьи, кто участвует в приватизации, в данном случае по ½ доли между папой и ребенком. Продавать квартиру можно будет с разрешения органов опеки. В Москве органы опеки дают разрешение на продажу квартиры, если ребенок наделяется другой собственностью. На моей практике работы в национальной юридической службы мы столкнулись в Москве с таким фактом органы опеки требуют и долю выделить и деньги начислить. Этот факт мы в последующем оспаривали.

Вопрос от слушателя. Приобретено жилье на материнский капитал. Доли в квартире еще не распределены. Что будет если не распределить доли в срок после покупки? Из жильцов есть 2 несовершеннолетних ребенка.

Ответ от адвоката. Дело в том, что законом не определена мера ответственности, которую граждане давали при использовании материнского капитала. Но, следует понимать, что будет подразумеваться гражданско-правовая ответственность, если вы, в последствии продавая эту квартиру, не получая разрешения органов опеки - доля ребенка в квартире должна быть. При рассмотрении этого вопроса в суде доли признаются равными частями. Если вы писали в обязательстве, что доли будете сами назначать, то в суде это уже не работает - доли у всех равные.

Вопрос от слушателя. Такая ситуация - трехкомнатная квартира, я - брат, сестра - родители, которым уже под 80 лет, они собственники этой квартиры. Могу ли претендовать на наследство, но я не зарегистрирован в этой квартире. Вы, ваш брат и ваша сестра являются наследниками первой очереди после смерти родителей и будете принимать наследство в равных долях.

Источник: https://www.kp.ru/radio/26804.5/3839566/

От: Boris, -

п»ї

- Скрыть комментарии (0)